Evin Gerçek Değeri Nasıl Belirlenir? (2026 Güncel ve Doğru Rehber)

Bir evin gerçek değerini bilmek, yalnızca satış sürecini hızlandırmak için değil; doğru zamanda, doğru fiyattan ve değer kaybetmeden işlem yapmak için kritik öneme sahiptir.
Ancak Türkiye’de ev sahiplerinin büyük bir bölümü, evlerinin değerini belirlerken yanlış referanslara, eksik verilere ve tahmine dayalı bilgilere başvurur.

Bu rehberde;

Evin gerçek değeri nedir,

Evin gerçek değeri nasıl hesaplanır,

Konut değeri belirlerken hangi yöntemler kullanılır,

Ev sahiplerinin en sık yaptığı hatalar nelerdir,

Piyasa değeri ile ilan fiyatı neden farklıdır,

Bir ev hangi fiyattan satışa çıkmalıdır,

tüm yönleriyle ve güncel verilerle ele alıyoruz.

Evin Gerçek Değeri Nedir?

Evin gerçek değeri; serbest piyasa koşullarında, herhangi bir baskı olmadan, alıcı ve satıcının uzlaştığı fiyattır.

Bu değer;

• Komşunun söylediği rakam,
• İnternette görülen ilan fiyatı,
• Satıcının kişisel beklentisi

değildir.

Gerçek değer; bölgesel satış verileri, arz-talep dengesi, konut piyasası koşulları ve zamanlama birlikte değerlendirilerek oluşur.

Evin Gerçek Değeri Nasıl Hesaplanır?

“Evin gerçek değeri nasıl hesaplanır?” sorusu, özellikle ev satışı sürecine giren ev sahiplerinin en çok merak ettiği konuların başında gelir.
Çünkü ev değeri; yalnızca metrekareye değil, piyasa koşullarına, bölgesel talebe ve doğru fiyatlama stratejisine bağlıdır.

Ev Sahiplerinin En Sık Yaptığı 6 Kritik Hata

1. Komşu Satışlarını Birebir Referans Almak

Aynı binadaki iki daire bile; kat, cephe, kullanım durumu, tadilat seviyesi ve site avantajları nedeniyle farklı fiyatlanabilir. Bu nedenle komşu satışı tek başına sağlıklı bir referans değildir.

2. İlan Fiyatlarını Satış Fiyatı Sanmak

İnternette görünen fiyatlar satılmamış mülkleri temsil eder. Gerçek satış fiyatları çoğu zaman ilan rakamlarının yüzde 10–25 altında gerçekleşir.

3. Geçmiş Alım Fiyatına Takılmak

Bir evin geçmişte kaç liraya alındığı, bugünkü değerini belirlemez. Konut piyasası; faiz oranları, ekonomik koşullar ve talep doğrultusunda sürekli değişir.

4. Metrekare Fiyatını Tek Kriter Olarak Görmek

Metrekare fiyatı önemli bir göstergedir ancak tek başına yeterli değildir. Lokasyon, bina yaşı, site olanakları ve ulaşım faktörleri birlikte değerlendirilmelidir.

5. Talep ve Piyasa Hızını Göz Ardı Etmek

Bir evin kaç günde satıldığı, kaç kişi tarafından incelendiği ve pazarlık oranı, evin satış değerini doğrudan etkiler.

6. Profesyonel Değerleme Almamak

Tahmine dayalı fiyatlama, çoğu zaman satış süresini uzatır ve mülkün değer kaybetmesine yol açar.

Evin Gerçek Değeri Hangi Yöntemlerle Belirlenir?

1. Emsal Satış Analizi (En Güvenilir Yöntem)

Son 3–6 ay içinde satışı gerçekleşmiş benzer konutlar incelenir.
İlanlar değil, tapu bazlı gerçek satışlar dikkate alınır.

2. Bölge ve Sokak Bazlı Metrekare Analizi

İlçe ortalamaları yanıltıcı olabilir. Sağlıklı konut değeri analizi, site, sokak ve bina bazında yapılmalıdır.

3. Arz ve Talep Dengesi

Piyasada benzer konut sayısı fazla ancak alıcı sayısı azsa fiyat düşer. Talep yüksekse, doğru fiyat aralığı yukarı çekilebilir.

4. Zamanlama Faktörü

Aynı ev, yanlış zamanda daha düşük; doğru zamanda daha yüksek fiyata satılabilir. Zamanlama, evin satış değerini doğrudan etkileyen önemli bir faktördür.

Piyasa Değeri ile Satış Değeri Arasındaki Fark

Profesyonel doğru fiyatlama, bu üç kavram arasındaki dengeyi kurar.

Yanlış Fiyatlanan Bir Evde Ne Olur?

• Satış süresi uzar
• İlan bayatlar
• Alıcı güveni azalır
• Pazarlık oranı yükselir
• Sonunda daha düşük fiyata satılır

Doğru fiyatlanan evler ise daha kısa sürede, daha az pazarlıkla el değiştirir.

Gerçek Değeri Bilmeden Satışa Çıkmayın

Bir evin gerçek değerini bilmek, yalnızca rakam belirlemek değildir.
Bu; zaman kaybetmeden, değer kaybetmeden ve güvenle satış yapmak anlamına gelir.

Yanlış fiyatlanan evler satılmaz.
Doğru fiyatlanan evler zamanında satılır.

SIK SORULAN SORULAR (SSS / FAQ)

Evin gerçek değeri ile ilan fiyatı aynı mıdır?

Hayır. İlan fiyatı satıcının beklentisini, gerçek değer ise alıcıların ödemeye razı olduğu fiyat aralığını ifade eder.

İnternetteki ilanlara bakarak evin değerini belirlemek doğru mudur?

Hayır. İnternetteki ilanlar satılmamış mülkleri gösterir. Gerçek değer, gerçekleşmiş satışlar üzerinden belirlenir.

Metrekare fiyatı evin değerini belirlemek için yeterli midir?

Hayır. Metrekare fiyatı; lokasyon, bina yaşı, site özellikleri ve piyasa talebi ile birlikte değerlendirilmelidir.

Evin değeri ne sıklıkla değişir?

Faiz oranları, konut piyasası koşulları ve bölgesel gelişmelere bağlı olarak kısa sürede değişebilir.

Yanlış fiyatlanan ev neden satılmaz?

Yanlış fiyat, alıcı ilgisini azaltır, ilan süresini uzatır ve sonunda daha düşük fiyata satışa neden olur.

Evin gerçek değerini ücretsiz öğrenmek mümkün mü?

Evet. Bölgesel satış verilerine dayalı ön analiz ile evinizin gerçek değer aralığı profesyonel olarak belirlenebilir.

Profesyonel Destek

Evinizin gerçek piyasa değerini bilmeden satışa çıkmak, zaman ve maddi kayıplara yol açabilir.
Bölgesel satış verilerine dayalı, güncel ve gerçekçi bir analizle evinizin doğru fiyat aralığını öğrenmek için bizimle iletişime geçin.

Doğru fiyat, doğru alıcı ve doğru zamanda satış için profesyonel destek alın.