İstanbul’daki gayrimenkul piyasasını bilimsel veriler, saha gözlemleri ve bölgesel dinamiklerle değerlendiren uzmanlara göre, özellikle son yıllarda sessizleşmiş görünen bazı ilçeler aslında güçlü bir değer artışı dönemine hazırlanıyor.
Pendik bölgesinde aktif çalışan gayrimenkul uzmanları da bu tabloyu net şekilde doğruluyor.
Son 2 yılda fiyat artış hızının yavaşlaması nedeniyle “yatırım bitti” izlenimi oluşan ilçelerde, yapılan analizler tam tersini söylüyor:
Sessizlik, yükseliş öncesinin doğal döngüsüdür.
Aşağıda, 2–3 yıl içinde yüksek değerlenme potansiyeli taşıyan ilçelerin profesyonel değerlendirmesi yer alıyor.
1. Beylikdüzü – Sessiz Ama Güç Toplayan Yatırım Pazarı
Uzman analizlerine göre Beylikdüzü, 2021–2023 dönemindeki hızlı yükselişin ardından 2024 sonrası daha sakin bir çizgi izledi.
Ancak bu durum yatırım fırsatının bittiği anlamına gelmiyor.
Değer artışı neden bekleniyor?
Metrobüse paralel yeni ticari aksların oluşması
Sahil hattındaki dönüşüm projelerinde hızlanma
Yeni markalı konut arzının talebi yeniden canlandırması
Bölgedeki kiralama talebinin İstanbul ortalamasının üzerinde seyretmesi
Uzman öngörüsü:
2025–2027 döneminde metrekare fiyatlarında %25–35 oranında toparlanma bekleniyor.
2. Çekmeköy – Sessiz, Yeşil ve Değer Yaklaştıran Bölge
Çekmeköy’de fiyat artışının son bir yılda daha stabil ilerlemesi, yatırımcıların bir kısmını yanıltsa da bölge aslında “yatırımcı sessizliği” dönemine girmiş durumda.
Değer artışı neden bekleniyor?
Sancaktepe – Çekmeköy metro bağlantısının ikinci fazının mobiliteyi artırması
Pandemi sonrası artan müstakil yaşam talebinin kalıcı hale gelmesi
Konut arzının düşük, talebin ise istikrarlı olması
Uzman öngörüsü:
Müstakil ve site içi konutlarda %30’a kadar değer artışı potansiyeli bulunuyor.
3. Kurtköy – Havacılık ve Teknoloji Kuşağının Merkezinde
Pendik merkezli gayrimenkul uzmanları, Kurtköy’ün hâlâ İstanbul Anadolu Yakası’nın en dinamik yatırım bölgelerinden biri olduğu konusunda hemfikir.
Bölgeyi yukarı taşıyan faktörler:
Sabiha Gökçen Havalimanı genişleme planları
Teknopark İstanbul’un büyüme fazı
Yeni otel ve plaza yatırımlarında artış
Ulaşımı güçlendiren metro entegrasyonları
Uzman değerlendirmesi:
Kurtköy, 2026’ya kadar en güçlü değer artışı adayları arasında.
4. Tuzla – Savunma Sanayi ve Lojistik Üssünün Avantajı
2024’te fiyat anlamında daha yavaş seyretmesine rağmen Tuzla, Türkiye’nin en büyük savunma sanayi ve lojistik kümelenmesi içinde konumlanıyor.
Değer artışını destekleyen unsurlar:
Tersanelerde devam eden yeni yatırımlar
OSB’lere güçlü bağlantı
Üniversite–sanayi iş birliğinin yoğunluğu
Sahil hattında hızlanan dönüşüm projeleri
Yatırım önerisi:
Tuzla, uzmanlara göre “erken gir, orta vadede çık” stratejisine en uygun ilçelerden biri.
5. Esenyurt – Risk Algısının Getiri Potansiyeline Dönüştüğü Bölge
Esenyurt, son 2 yıldır yavaşlama döneminde olsa da uzmanlar burayı yüksek risk – yüksek getiri dengesiyle açıklıyor.
Değer artışı neden mümkün?
Arz fazlalığı döneminin yavaşlamaya girmesi
Yeni konut izinlerinin azalması
Kentsel dönüşüm planlarının netleşmeye başlaması
Uzman öngörüsü:
Orta vadede güçlü bir fiyat toparlanması bekleniyor.
Sessizlik, Yükselişin Habercisidir
İstanbul’un gayrimenkul piyasasında kısa vadeli durgunluklar kalıcı değildir.
Ulaşım yatırımları, dönüşüm projeleri ve bölgesel gelişmeler, değer artışının temel belirleyicileridir.
Yatırımda dikkat edilmesi gereken 3 temel kriter şunlardır:
Yeni ulaşım yatırımı var mı?
Arz azalırken talep sabit ya da yükselişte mi?
Bölge dönüşüm veya özel sektör yatırımı alıyor mu?
Bu soruların yanıtı “evet” ise o bölgenin değerlenme potansiyeli yüksektir.
Esenyurt’un “Tekin Olmayan Sokakları” Gerçeği – Ama Yatırımcılar Neden Hâlâ Giriyor?
Esenyurt, İstanbul’un en yoğun göç alan ilçelerinden biri olduğu için sokak sokak değişen bir yapıya sahip.
Bazı bölgelerde tekin olmayan sokaklar, düzensiz yapılaşma, kontrolsüz nüfus artışı ve gece hareketliliği gibi unsurlar zaman zaman gündeme geliyor.
Bu, bölgeyi dışarıdan bakan biri için “riskli” gibi gösterebiliyor.
Ancak işin uzman tarafı şunu çok net söylüyor:
Gayrimenkulde gerçek değer artışı çoğu zaman tam da bu profilin olduğu yerlerde başlıyor.
Çünkü:
Dönüşüm planları en çok bu mahallelerden başlıyor.
Yeni projeler gelince demografi hızla değişiyor.
Bugün ‘tekin değil’ denilen sokaklar, yarın en çok prim yapan alanlar oluyor.
Fiyat tabanı düşük olduğu için, küçük hareket bile büyük kazanç yaratıyor.
İstanbul’un geçmişine bakıldığında bu döngü değişmiyor:
2005’te kimse Fikirtepe’ye girmek istemiyordu.
2010’da Kağıthane “tehlikeli” diye anılıyordu.
Bağcılar’ın Güneşli hattı 2012’de ‘karışık’ deniliyordu.
Bugün hepsinin metrekaresi dudak uçuklatıyor.
Esenyurt da aynı döngünün içinde.
Bazı sokaklar tekinsiz olabilir ama tam da o sokaklar, yatırımcı için en yüksek getiri potansiyeline sahip alanlar.
Yani mesele şu:
Bugün kalabalık, gürültülü, düzensiz görünen sokak—yarının dönüşüm bölgesi.
Bu yüzden uzmanlar diyor ki:
“Esenyurt’ta mesele güvenli sokak değil; dönüşen sokak.”
