Giriş: Sıfır Konut Gerçekten “Sorunsuz” mu?

Türkiye’de her yıl yüzbinlerce kişi sıfır daire, yeni projeden konut, anahtar teslim daire satın alıyor.
Birçok alıcı, “sıfır bina = sorunsuz bina” gibi yanlış bir algıyla hareket ediyor. Oysa yeni yapılan konutlarda bile ciddi riskler, proje hataları, eksik belgeler ve uzun vadeli maliyetler çıkabiliyor.

En çok aranan sorular:

• Sıfır daire alırken nelere dikkat edilir?
• Yeni projeden ev almak riskli mi?
• İskanı olmayan ev alınır mı?
• Sıfır konut ekspertizinde neler çıkar?
• En çok karşılaşılan inşaat hataları nelerdir?

Bu rehber, hem alıcıları bilinçlendirmek hem de uzun vadede zarar görmemeleri için 10 gizli detayı profesyonel bakışla anlatıyor.

1. Isı ve Ses Yalıtımı Kalitesi

Anahtar kelimeler: sıfır konut yalıtım, ses yalıtımı, mantolama, duvar kalınlığı

Türkiye’de sıfır konutlarla ilgili en çok şikâyet edilen konuların başında ısı ve ses yalıtımı sorunları gelir. Bir binanın dış cephesi modern görünebilir; ancak kullanılan mantolama kalınlığı yetersizse kışın yüksek doğalgaz faturaları, yazın ise yüksek klima gideri kaçınılmazdır.

Kontrol edilmesi gerekenler:

• Mantolama kalınlığı (ideal: 8–10 cm)
• İç duvar kalınlığı (10–12 cm altı risklidir)
• Çift cam mı? Low-E mi?
• PVC mi, ısı camlı alüminyum mu?
• Katlar arası ses yalıtımı

Sıfır konutta neden ses yalıtımı kötü olur?
Cevap: Duvar kalınlığı, çimento oranı, şap kalınlığı ve yanlış izolasyon malzemesi yüzünden.

Sıfır konut satın almadan önce profesyonel analiz yaptırın.
Projeye, iskan durumuna, tapu uyumuna ve teknik detaylara birlikte bakalım.
Doğru karar, doğru bilgiyle verilir. Bize ulaşın!

2. Müteahhidin Geçmiş Projeleri ve Teslim Performansı

Bir sıfır konutun kalitesi aslında müteahhidin geçmişte yaptığı işlerle ölçülür.
Kullanılan malzemeden işçiliğe, teslim süresi disiplininden garantilere kadar her detay firmanın kültürünü gösterir.

Mutlaka araştırın:

• Daha önce tamamladığı projeler
• Teslim gecikme oranı
• Müşteri memnuniyeti
• Hakkında dava/şikâyet var mı?

Müteahhit güvenilir mi nasıl anlaşılır?
Cevap: Tamamlanan projeler incelenir, önceki alıcılarla konuşulur ve firmanın teslim performansı kontrol edilir.

3. Tesisatların Şaft İçindeki Düzeni

Sıfır konutlarda tesisatlar yeni olduğu için çoğu alıcı sorun beklemez. Oysa şaft içindeki en küçük eksiklik bile zamanla ciddi tadilat maliyetlerine sebep olur.

Dikkat edilmesi gerekenler:

• Pis su ve temiz su borularının izolasyonu
• Kullanılan boru markası
• Şaft içinde boruların sabitlenme biçimi
• Üst kat banyo ses izolasyonu

Sıfır dairede tesisat problemi çıkar mı?
Cevap: Evet. En sık görülen sorunlar: kötü izolasyon, ince boru sabitlemesi ve ucuz malzeme kullanılmasıdır.

4. Ortak Alan İşçiliği ve Malzeme Kalitesi

Kalitesiz işçilik, ileride bina yönetim masraflarının artmasına sebep olur.
Merdiven basamaklarının düzgün olmaması, otopark zeminindeki hatalar, yangın kapılarının standart dışı olması gibi sorunlar en çok sıfır konutlarda görülür.

Kontrol edilmesi gerekenler:

• Asansör markası ve taşıma kapasitesi
• Yangın çıkışları
• Otopark zemin kaplaması
• Aydınlatma sistemi
• Merdiven kotlaması ve hizası

5. Dış Cephe Mantolama ve Duvar Kalınlığı

Modern görünmek için yapılan ince mantolama, enerji verimliliğini düşürür ve faturaları artırır.

Kontrol edin:

• Mantolama kalınlığı (en az 5 cm, ideal 8–10 cm)
• Yangın dayanımlı dış cephe malzemesi
• Dış köşe birleşim işçiliği

6. İskan Belgesi ve Tapu Durumu

İskanı olmayan sıfır daireler, alıcıya büyük risk taşır.
Elektrik-su abonelikleri sorun çıkarabilir, kredi çıkmayabilir ve kat mülkiyeti kurulamaz.

Mutlaka sorun:

• İskan var mı?
• Kat mülkiyeti alınmış mı?
• Proje ile tapu birebir uyuyor mu?

Cevap: Yüksek risk taşır; alınacaksa iskan şartı sözleşmeye eklenmelidir.

7. Net ve Brüt Metrekare Farkı (Metrekare Oyunu)

Anahtar kelimeler: net brüt farkı, metrekare hesaplama

Birçok proje kataloğunda 120 m² yazıp gerçekte 88 m² kullanım alanı sunar.
Brüt metrekareye otopark, merdiven boşluğu, ortak alan gibi birçok detay dahil edilir.

Kontrol edilmesi gerekenler:

• Gerçek net metrekare ölçümü
• Balkon, teras, dolap aralığı dahil mi?
• Teslim planı ile satış planı birebir mi?

Yeni konutlarda metrekare neden düşük çıkar?
Cevap: Brüt alan şişirilir, net alan küçülür.

8. Otopark, Depo ve Ek Alan Sorunları

Sıfır projelerde otopark sayısı sunumlarda fazla gösterilir; ancak gerçekte daire sayısına yetmeyebilir.

Kontrol edin:

• Araç başına otopark hakkı
• Depo alanı veriliyor mu?
• Giriş-çıkış genişliği yeterli mi?

9. Bölgenin Gelecek Ulaşım ve İmar Planı

Sıfır konutun gelecekte değerlenip değerlenmeyeceğini belirleyen şey binanın içi değil; çevresel gelişmelerdir.

Sorgulayın:

• Metro, Marmaray, tramvay projeleri
• Hastane, okul, park, AVM
• Yakın parselde yüksek yapı planlanıyor mu?
• Bölgenin imar durum belgesi

10. İnce İşçilik Kalitesi (En Gizli Maliyet)

Sıfır dairede en çok masraf çıkaran bölümler ince işçiliktir.
Taşındıktan sonra ortaya çıkan sorunlar şunlardır:

Dikkat edilmesi gerekenler:

• Parkelerin şap kalınlığı ve hizası
• Kapı-pervaz açıklıkları
• Banyo silikon ve su yalıtımı
• Mutfak dolap montajı
• Boya hataları

Sıfır Konut Alırken Profesyonel Kontrol Şart

Yeni bir bina almak “sorunsuz” değildir; doğru analiz yapılmazsa uzun vadede yüksek maliyet çıkarabilir.
Bu nedenle sıfır konut satın almayı düşünen herkes zemin etüdünden iskan belgesine, tesisattan müteahhit geçmişine kadar tüm kritik noktaları kontrol etmelidir.